재개발 이주비대출 세금 제대로 알아보기

안녕하세요. 광명뉴타운을 사랑하는 '광명현대자이부동산' 입니다.

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지난 몇 년간 정부가 강력한 부동산 규제 정책을 펼치면서 부동산 투자자들이 납부해야 할 세금이 크게 늘어났어요. 그리고 이렇게 늘어난 세금 중에는 재개발 이주비대출 세금이라는 새로운 항목도 생겨났기 때문에, 재개발 사업에 참여한 조합원들은 당혹감을 느낄 수 밖에 없었답니다.

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이것은 본래 세금을 물지 않는 항목이었지만 국세청이 새로운 법령해석을 내놓음에 따라 상당한 금액의 세금이 발생하게 된 것인데요, 오늘은 그 내용을 함께 알아보기로 하겠습니다.

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이주비란 무엇인가?

재개발은 낙후된 주거 지역의 인프라를 새롭게 정비하고 새로운 주택을 건설하여 주거 환경을 개선하는 사업을 말해요. 재건축과 달리 공공사업의 성격을 띠고 있기 때문에 지자체에서 구역을 지정하고 고시하면, 그 뒤에 조합을 설립하고 승인을 받아 사업을 시작하게 되죠.

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사업이 시작되면 사업 지역에 살고 있던 부동산을 소유한 사람이 다른 지역으로 이주할 수 있도록 이주비를 제공하는데, 이것은 완전히 지급하는 것이 아니라 대여하는 형태이기 때문에 나중에 다시 반환해야 해요.

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예전에는 주택 감정 금액의 60%까지도 이주비로 빌려주었지만, 8.2 부동산 대책으로 인해 투기지역에서는 40%까지, 주택담보대출이 있는 경우에는 30%까지만 지원하는 것으로 지원 규모도 줄어들었어요.

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재개발/ 재건축 이주비

도시 및 주거환경 정비법을 보면 재개발과 재건축은 진행 절차상 상당 부분이 매우 비슷한 걸 알 수 있습니다.

세부절차상 상이한 부분도 많이 존재하고 있습니다.

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재개발에서 관리처분 인가가 나면 이주를 해야 하는 시점이 오는데 그 때 이주비가 지급됩니다. 이주비는 조합원에게 지급되는 것이지 세입자에게 지급되는 것은 아니며 이주비는 조합에서 자금을 조달, 조합원에게 무이자 또는 유이자로 지급하는 것입니다. 다시 말해서 무이자든 유이자든 전체 사업비에 포함되는 것입니다.

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단, 정뷰규제(이주비도 대출로 규정:2019.12.16조치)로 다주택자나 기존에 대출이 있는 경우 이주비가 규제되니 반드시 해당 조합에 문의하셔야 합니다.) 통상 종전자산 금액의 기본 이주비 40%에 추가 이주비 20%를 대여해 줍니다. 이주비는 구역 외의 지역에서 거주하다가 아파트 준공 후 입주할 때 상환해야 합니다.

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만약 조합원 입주권을 매매할 경우 승계하거나 반환해야 합니다.

(이주비는 금융기관에서 대출받아 조합원에게 대여하는 것으로 대부분 전체 조합원에게 지급됩니다.)

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이주비 대출이란?

조합이 조합원에게 빌려주는 이주비 자금은 보통 집단대출을 통해 마련하고, 이자는 조합이 대신 납부하기 때문에 조합원들은 무이자로 이주 자금을 빌리는 셈입니다. 보통 주택도시보증공사나 주택금융공사가 보증하고, 시행사가 연대보증을 서는데다 토지를 담보로 잡고 대출을 진행하기 때문에 대부분 순조롭게 대출 승인이 나오는 편이었어요.

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이중 삼중의 안전장치가 있기 때문에 은행은 조합원 개개인의 신용이나 자산을 크게 문제삼지 않았었죠. 하지만 9.13 부동산 대책이 수립되면서 정부는 조합원의 입주권과 분양권을 '주택'으로 간주했는데요, 2주택자에 대한 주택담보대출은 금지되어 있기 때문에 이주비 대출이 막히는 사례가 속출하기도 했죠. 또, 이주비 대출을 받는데 성공했다고 하더라도 재개발 이주비대출 세금을 요구받게 되었고요.

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재개발 이주비대출 세금이란?

이 새로운 형태의 세금이 만들어진 것은 국세청이 2019년 10월 17일에 '정비사업조합이 조합원의 이주비 이자비용을 무상으로 지원하는 경우, 귀속자인 조합원에 대한 소득처분 유형'이라는 법령해석을 발표했기 때문이예요. 간단히 풀어서 설명하면 국세청은 조합이 조합원의 대출 이자를 대신 내 주는 것은 조합원이 일종의 배당소득을 얻은 것이라고 해석한거죠.

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그리고 그 소득에 대한 세금을 납부하라고 요구한거예요. 국세청은 다양한 법령을 근거로 들어 이주비 대출금의 이자는 사업비용으로 처리될 수 없고, 조합원이 배당소득을 얻었으니 소득세를 납부하는 것이 마땅하다고 밝혔어요. 그래서 이자에 대한 배당소득세 15.4%를 납부할 의무가 생겨난거죠.

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절세 방법은?

국세청의 논리는 반박의 여지가 없는 내용이지만, 그동안 납부하지 않던 세금을 내야 하는 조합과 조합원은 발등에 불이 떨어진 셈이 되었어요. 그래서 많은 부동산 전문가가 최선의 절세 방법을 찾기 위해 머리를 맞댔는데요, 국세청이 요구하는 대로 조합원이 15.4%의 세금을 납부하는 것이 가장 상식적인 결말이긴 해요.

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다만 이자비로 지원받는 금액과 다른 금융/배당소득의 합이 2천만 원을 넘어간다면 종합소득 합산과세 대상이 되기 때문에 이 부분을 주의하셔야 합니다.

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개인이 15.4%의 이자를 납부하는 것이 부담스럽다면, 조합이 이자 비용을 무상으로 지원하는 게 아니라 빌려주는 형태로 지급하는 방법도 있어요. 조합원은 천천히 이자비용을 조합에 갚음으로써 과세 의무를 피해 갈 수 있게 되는 거죠. 조합원들이 경제적 여유를 가지고 있다면 이 방식이 가장 합리적이라고 말하는 전문가가 많아요.

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정부의 부동산 대책은 나날이 그 강도를 높여 가고 있는데요, 재개발 이주비대출 세금 납부 의무를 요구한 것도 이와 같은 규제책의 일환으로 재개발 사업에 참여한 투자자들을 당황하게 만들었어요. 하지만 정부의 요청에 법적인 근거가 있는 이상 새롭게 바뀐 조세제도를 잘 살피고 가장 현명한 선택을 하기 위해 노력해야겠습니다.

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광명현대자이부동산은, 광명뉴타운 재개발구역 부동산 투자 관련된 모든 것을 함께합니다.

늘 성실하고 명확한 중개서비스 약속드립니다. 감사합니다.